quarta-feira, 17 de setembro de 2014

#ApêDosLindos: Processo de Compra de um Imóvel

Quando comecei a pesquisar apartamentos na internet não sabia que o processo de compra era tão complicado. Na verdade já imaginava que não era o processo mais simples, porém muitas coisas são confusas e quero falar um pouco sobre todo o processo com vocês, para ajudar quem também está aí na atividade!

Se você quiser saber sobre o MEU processo, eu falo sobre tudo nesse vídeo aqui:


Mas quero falar também num geral, para quem estiver precisando de informação. Sempre que eu tive que entender alguma coisa sobre a compra do apartamento, senti um pouco de dificuldade em encontrar uma informação clara e coerente na internet, pois na maioria das vezes são textos bem jurídicos e quem não é da área pode ter um pouco de problemas para entender.

Então vou por partes!

Apartamento na Planta


O meu apartamento não foi comprado na planta, porém no meio do caminho aprendi bastante coisa sobre essa opção. Primeiro: apartamento na planta é quando a construtora fecha um terreno, desenvolve um projeto e vende os apartamentos antes mesmo de serem construídos. Nesse caso o comprador vai esperar uma quantidade de anos para poder morar no imóvel (de 3 a 4 anos).

Um apartamento na planta pode ser quitado à vista (eu acho essa opção péssima, como faz se o apartamento não ficar pronto nunca? arriscado!) ou ser pago por prestações. A construtora normalmente pede uma entrada mínima e faz uma tabela de pagamento até a obra ficar pronta. Então pode ser uma parcela mensal, bimestral, semestral. Pouco antes da entrega do imóvel, a construtora pede um valor "x" para as chaves. Acho que é mais um sinal de "boa fé" do comprador, do que simplesmente pelo fato de que para pegar as chaves o proprietário precisa desembolsar um valor alto (de 15 a 20 mil). Depois desse momento, o financiamento com o banco escolhido se inicia e é preciso pagar o restante do apartamento para o banco.

Ou seja, até a entrega das chaves você paga as parcelas diretamente para a construtora, depois disso o banco quita a dívida de todos os apartamentos e o cliente passa a dever para o banco.

O que vem pelo meio do caminho e não sabemos: Existem taxas que são cobradas no decorrer da obra e que encarecem muito a parcela, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é pago de acordo com a evolução da obra e ele é calculado de acordo com a economia (porém só aumenta). Esse valor só aumenta graças ao IGP (Índice Geral de Preços), que é a valorização do imóvel. Esse índice foi inventado pela Fundação Getúlio Vargas e ele muda diariamente.

Nesse caso, é uma taxa legal e é cobrada, pois o imóvel valoriza a cada dia. Porém existem também outras taxas que a construtora pode cobrar e faz isso ilegalmente. Uma delas é a Taxa de Obra, que chega até 2% do valor do apartamento e é cobrada até a liberação do Habite-se e é cobrada com a desculpa de que é para cobrir os "juros" da obra. Se a construtora te obrigar a pagar essa taxa, você pode entrar na justiça para a restituição.

É um processo confuso, eu sei! Além disso, os contratos entre construtora e comprador, costumam ser bem tensos. Eles são de Pessoa Jurídica para Pessoa Física (na maioria dos casos) e a construtora faz de tudo para prejudicar o comprador.

Exemplo: Quase compramos um apartamento que ainda não havia sido entregue, porém já estava construído e desistimos quando recebemos um contrato de 27 páginas com leis e obrigações que só favoreciam a construtora e nos prejudicavam em toda e qualquer circunstância. Em uma das cláusulas havia a condição de que caso o financiamento do cliente não saísse, a construtora ficaria com todo o valor já pago até o momento. Ou seja, eu pago 90 mil reais do apartamento até ele ficar pronto e não consigo que o banco financie o restante do valor, então esses 90 mil ficariam para a empresa "de graça".

Esses contratos são feitos de maneira ardilosa, para que o cliente assine na ânsia de comprar a casa própria e depois fique com a corda no pescoço caso algo saia errado.

Apesar de mais barato, o apartamento na planta pode ser um tiro no pé, principalmente se você não conhece o processo. Ele é bom para casais ou famílias que não estão com pressa para se mudar e estão com uma sobra na renda, para futuras taxas e cobranças.

Apartamento Pronto


Esse processo virou minha especialidade, então posso falar com propriedade! O apartamento pronto já teve ao menos um proprietário antes de você (a menos que você compre um apartamento pronto de um prédio entregue recentemente), então o contrato será menos severo para ambas as partes. Na verdade, basicamente, se cada um fizer sua parte, ninguém saíra prejudicado. Claro, leia cada linha atentamente e se consulte com amigos advogados para evitar problemas.

No caso do apartamento pronto, o processo se inicia com uma Promessa de Compra e Venda do imóvel, em que tanto os vendedores, quanto os compradores assinam de comum acordo que querem vender/comprar o apartamento pelo valor registrado e dentro das condições propostas.

Com esse contrato, os corretores abrem o processo com o Correspondente do banco, que é uma espécie de assessoria financeira, e é solicitada a visita de um Engenheiro no imóvel. Ele faz uma vistoria para analisar se o apartamento está em boas condições e faz também uma avaliação do valor. Nesse meio tempo o banco analisa os documentos dos clientes para verificar se possuem nome limpo e condições de pagar o financiamento.

Enquanto a análise ocorre os clientes precisam aguardar. Com a liberação do banco e do engenheiro, o Correspondente fica responsável por desenvolver o contrato, colher as assinaturas e orientar os clientes. Apenas depois que o contrato fica pronto que o banco chama os proprietários e os compradores para assinar toda a documentação e liberar o financiamento. Quem fica responsável por todo o processo de levar os documentos para o cartório é a assessoria financeira e depois de 25 dias (aproximadamente) a matrícula sai no nome dos novos proprietários e o valor é liberado na conta dos vendedores.

Financiamento

O financiamento hoje é uma coisa tão simples, que você consegue consultar e fazer simulações online. É só preencher os dados corretamente e ver a mágica acontecer. O importante é ter uma renda que bata com o valor que você quer financiar. Se você não sabe se sua renda bate com o valor, é só verificar com o corretor, pois ele sabe informar. No caso da Caixa, é possível comprovar renda de até 4 pessoas e os autonomos e PJ's também conseguem comprovar, com extrato bancário.

A Caixa também aceita fundo de garantia (no mínimo três anos acumulados) para pagar parte do apartamento, mas se você não tiver, não tem problema, eles financiam até 90% do imóvel. O financiamento é basicamente composto por juros, mas você pode quitar o valor que quiser a cada ano que passa, então às vezes um imóvel financiado em 35 anos é facilmente quitado em 10, basta economizar e ter organização.

Quando começamos a pesquisar sobre financiamento, as taxas e juros assustam muito, porém é essa opção que temos para comprar um apartamento hoje. Ou viver de aluguel/de favor e ir juntando o dinheiro até conseguir pagar um imóvel à vista. O maior problema dessa opção, é que os imóveis valorizam diariamente e talvez você acabe pagando muito mais caro, por ter esperado tantos anos. Depois que combinado, o valor da sua dívida com o banco não muda, só diminui com o decorrer dos pagamentos das prestações. Desde que você pague tudo em dia!!

Documentação

Vocês devem estar se perguntando PORQUE esse tópico está em vermelho e eu digo: ATENÇÃO GENTE, essa é a última etapa no processo de compra de um imóvel e nem sempre lembramos dela. Na verdade, sabemos que ela existe, mas no momento em que estamos pesquisando apartamentos e guardando dinheiro para entrada, não guardamos um dinheiro especificamente para ela. E vou falar: guardem. Assim que assinamos o financiamento com o banco, temos que dar os cheques para o prosseguimento da documentação e nessa brincadeira são pagos o ITBI, a escritura, o cartório e a taxa do Banco.

O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado nos casos de transferências (ou cessões) de imóveis quando há transação financeira. O valor do ITBI é na casa dos 3,8% do valor total do imóvel e é um imposto legal e obrigatório. A Escritura é em torno de R$1500,00, a taxa do banco é de acordo com o banco que você utilizou (mas é a menor de todas, a minha foi R$400, por causa da vistoria e da análise de financiamento) e o cartório. Nesse caso o valor é na faixa dos R$2300,00, porém o cartório em SP dá um desconto de 50% se for o primeiro imóvel no seu nome (achei isso bem legal, mas não sei se todos os cartórios do Brasil fazem isso, ficamos sabendo somente na hora!). Depois de pagar tudo isso, o Correspondente do banco levará seus documentos para o cartório e você estará bem perto de chamar o imóvel de "seu"!

Resumindo

O que eu posso dizer, em linhas gerais, é que um casal jovem consegue SIM comprar e financiar um apartamento, e melhor, consegue pagar também! Apesar de ser uma dívida enoooorme e longa, não é uma dívida impossível de ser quitada!

Mas lembrem-se: tirem todas as dúvidas, NÃO assinem nada sem ler pelo menos DUAS vezes, se tiverem dúvidas, consultem um advogado ou alguma pessoa que entenda sobre transações imobiliárias e não tenham medo de adiar reuniões para poderem se certificar de que vocês estão tomando a melhor decisão! E depois disso? É só alegria e todos os gastos do mundo com a reforma! HAHAHAHAHAHAHAHAHA

Um beijo, gente!

Um comentário:

  1. Olá tb estou procurando apto p/ comprar seja ele na planta ou pronto (gostaria muito),mas os valores são altos já li várias matérias na revista EXAME que 2014 não seria um bom ano p/ comprar imóvel em SP, vale mais a pena comprar na planta ou pronto? Você vai morar em qual região?
    Beijinhos Mah

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